Compare Listings

Классы бизнес-центров и офисных помещений

Классы бизнес-центров и офисных помещений

Классы бизнес-центров и офисных помещений

Современные требования к бизнес-центрам (офисным комплексам) и арендуемым в них помещениям.

Офисы класса «А»

Офисы класса «А» располагаются в новых бизнес-центрах в центральных и престижных районах города, с удобной транспортной развязкой и парковкой, с оптимальной планировкой, качественным ремонтом и современными коммуникациями, автоматизированными системами жизнеобеспечения.

Бизнес-центры класса «А» представляют собой новые монолитно-каркасные или кирпичные здания. В офисах такого класса, как правило, устанавливаются фальшполы и подвесные потолки. Поэтому высота потолков в таких помещениях до ремонта должна составлять 3,5—3,6 м (после ремонта — не менее 2,7 м).

Окна в помещениях должны обеспечивать нормальную освещённость в течении всего светлого времени суток, не создавая перегрева помещений и не создавая солнечных бликов внутри помещения. Это достигается расположением окон («панорамное остекление») и использованием специального стекла.

Особенно ценятся бизнес-центры, в которых этаж представляет собой единое пространство, а несущие стены отделяют только лестничные клетки и лифтовые шахты. В некоторых бизнес-центрах класса «А» также есть возможность внутреннего сообщения в многоэтажных офисах.

Здание бизнес-центра класса «А» должно быть построено по авторскому (не типовому) проекту. Внешняя отделка должна быть современной и качественной. Внутренняя отделка помещений в таких офисных комплексах обычно делается по заказу арендатора (при смене арендатора делается капитальный ремонт).

Бизнес-центры класса «А» оснащаются техникой и инженерным оборудованием при постройке здания. Необходимо наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения: вентиляции, пожаротушения, резервного электропитания, специальных средств эвакуации, климат-контроля (отдельно в местах общего пользования и в отдельных офисах). Система безопасности в бизнес-центре должна представлять собой комплекс для контроля окружающей территории, входов в здание и внутренних помещений: видеонаблюдение, датчики движения (температурные сенсоры), системы ограничения доступа в помещения (с идентификацией каждого посетителя).

Офисный комплекс должен быть обеспечен всей бизнес-инфраструктурой: собственными охраняемыми стоянками, отдельными телефонными линиями, собственной мини-АТС, скоростным интернетом (в том числе беспроводные сети — WiFi), специальными помещениями (конференц-залами, переговорными комнатами, комнатами отдыха, бытовыми помещениями, кухнями в офисах). В здании необходимы также предприятия общественного питания: кафе, бары и рестораны. К необходимым помещениям для отдыха сейчас относят спортзалы, сауны (бани), бассейны.

Служба безопасности бизнес-центра класса «А» обычно выполняет не только прямые обязанности (охрана здания, помещений и территории), но и дополнительные: первый контакт с посетителями (справка, сопровождение в нужный офис, предупреждение о визите, недопуск нежелательных посетителей, рекламных агентов и распространителей, возможный контроль за работниками офисов (по желанию арендатора), составление графика приходов и уходов сотрудников.

Примеры бизнес-центров класса «А» в Киеве: «Владимирский», «Леонардо», «Подол Плаза», «Айсберг».

Строящиеся бизнес-центры класса «А» в Киеве: Victory Towers, «Конгресс Сити»

Офисы класса «В» («В+»)

Офисы классов «В» и «В+» обладают практически теми же характеристиками, что и класса «А», но имеют явные недостатки с точки зрения крупных арендаторов: не новый бизнес-центр (т. е. тот же класс «А» после 5—7 лет использования), расположение не в центре города, недостаточно вместительная автостоянка, относительно мелкие помещения.

К бизнес-центрам класса «В+» относят комплексы, отличающиеся от аналогов класса «А» незначительно — лишь по одному-двум параметрам. Так, часто к классу «В+» относят бизнес-центры, расположение вне пределов делового центра, но по остальным характеристикам соответствующие классу «А». Однако гораздо чаще к классу «В+» относят свои здания сами владельцы, чтобы привлечь крупных арендаторов или поднять цену аренды. Сам бизнес-центр при этом может быть ничем не отличаться от аналогов класса «В».

Здание бизнес-центра класса «В» может быть новым или реконструированным, монолитно-каркасным или кирпичным. Внутренняя планировка может быть различной, но, как правило, ограничивает серьёзную модернизацию помещений и расширение офисного штата. Тем не менее, помещение позволяет сделать современный офисный ремонт (включая установку фальшполов и подвесных потолков). Внутренняя отделка должна быть свежей, соответствующей местному понятию «евроремонт». Проект здания может быть как индивидуальным, так и типовым. Но предпочтительно все же первое, причем с учетом пожеланий первых арендаторов.

К техническому оснащению бизнес-центров класса «В» требования обычно практически такие же, как и в классе «А»: комплекс должен обеспечивать нормальную работу сотрудников и их коммуникации. Необходим климат-контроль во всём здании (возможны варианты: например, климат-контроль в отдельных помещениях и сплит-система в общественных местах). Система безопасности должна соответствовать требованиям, описанным в классе «а». В то же время, системы жизнеобеспечения могут быть проще: например, не автоматические, а приводимые в действие персоналом здания.

Как правило, в бизнес-центрах класса «В» размещаются офисы средних компании. Также такие бизнес-центры считаются хорошим вариантом для операционных офисов крупных компаний — т. е. офисов, не выполняющих представительских и имиджевых функций.

Примеры бизнес-центров класса «В» и «В+» в Киеве: «Кемпа Центр», Rialto, FIM Center.

Строящиеся бизнес-центры: «Симфония», Eleven.

Офисы класса «С»

Основные характеристики бизнес-центров класса «С» соответствуют классу «В», но есть недостатки (в расположении, в оборудовании, в коммуникациях), серьёзно затрудняющие работу арендаторов. Как правило, это устаревшие офисные, административные или социальные здания в местах, до которых неудобно добираться. Особых требований к офисам класса «С» не предъявляется — вернее, требования определяет арендатор, исходя из специфики бизнеса. Так, в них бизнес-центрах класса «С» может быть новая система кондиционирования, но инженерные коммуникации устарели.

Класс «С» — самый распространённый среди бизнес-центров Киева. (Многие эксперты по недвижимости и сами арендаторы предпочитают называть такие здания более «непритязательно»: офисный центр, офисное здание.) К этому классу относят все бизнес-центры, которые не попадают по характеристикам ни в класс «А», ни в «В». Некоторые киевские риелторы предлагают ввести также класс «D». По их мнению, класс «С» должен предоставлять набор удобств, минимально необходимый для современного бизнес-центра: систему кондиционирования помещений (сплит-систему), круглосуточную охрану и «нормальный ремонт» помещений. Бизнес-центры, которые не могут предоставить указанных минимальных сервисов предлагается относить к классу «D». Однако ввести это в практику пока не удаётся: бизнес-центры класса «С» настолько разнообразны по расположению, состоянию, размерам, что вполне можно было бы вводить классы «Е», «F» и так далее. Ни установленной системы классификации, ни профессиональных (и объективных) классификаторов в Киеве пока нет. Поэтому пока класс «С» используется для обозначения всех комплексов, предоставляющих в аренду самые дешёвые офисы с минимальным набором удобств.

Почти все бизнес-центры класса «С» — это здания советского периода постройки различного назначения: бывшие детские сады, школы, научно-исследовательские институты, госучреждения. Они разного «возраста», в разном состоянии, расположены в разных частях города. Здания кирпичные или панельные, распланированные по коридорной системе с отдельными помещениями небольшой площади.

Сопутствующие услуги минимальны. Например, в здании может быть буфет (часто «советского типа»), поверхностная уборка помещений. Бизнес-центров класса «С» совершенно без охраны в Киеве нет, хотя часто функции охраны выполняет вахтёр. Не все бизнес-центры класса «С» имеют собственную стоянку. Имеющиеся коммуникации в таких бизнес-центрах обычно ограничены, что может затруднять работу с телефонами или интернетом.

Расположение бизнес-центров класса «С» может отличаться кардинально: они могут находиться в центре Киева (например, на территории завода «Арсенал» на Печерске), в черте делового района (например, в зданиях завода «Артём» на Лукьяновке), на окраинах (в промзонах Старой Дарницы, Борщаговки, Отрадного).

Несмотря на низкий уровень комфорта в бизнес-центрах класса «С», найти свободные офисные в них всегда сложно. По словам риелторов, спрос на них стабильно высок — даже при том, что быстрее всего дорожает аренда именно в этом классе.

Примеры бизнес-центров класса «С»: «Индустриальный», «Петровка-центр».

img

admin

Рекомендовані записи

Прогноз CB Richard Ellis

Прогноз CB Richard Ellis: в Киеве в 2012-м будет дефицит офисов...

Далі
by admin

Аренда офисов класса «А» в Киеве подорожала

В сентябре’2011 аренда офисов класса «А» в Киеве...

Далі
by admin

Классификация торговых центров

Классификация торговых центров Действующая...

Далі
by admin